Thứ Ba ngày 17 tháng 9 năm 2019

Thị trường nhà ở Mỹ có dấu hiệu hồi phục


Báo The Wall Street Journal (28-12-2012) cho biết: giá nhà ở Mỹ đã đạt được một sự tăng trưởng nguyên năm (year-to-date) lần đầu tiên kể từ năm 2006. Tác giả Nick Timiraos nhận định: Đây là sự tăng trưởng mạnh nhất kể từ sau vụ đổ vỡ giá nhà và là một sự phát triển có thể giúp tăng tốc sự vực dậy bất động sản cho dù những gián đoạn kinh tế (economy stutter) có thể đang mở rộng hơn.

Trong những năm gần đây, người ta đã chứng kiến nhiều tín hiệu giả của sự hồi sinh thị trường nhà ở. Nhưng giới chuyên môn đánh giá rằng sự phục hồi bắt đầu từ mùa xuân 2012 đã được củng cố mạnh mẽ suốt qua mùa hè và mùa thu. Và sự khẳng định mới cho xu thế này xuất hiện ngày 27-12-2012 khi chỉ số 20 thành phố Standard & Poor’s/Case-Shiller cho thấy vào tháng 10, giá nhà đã tăng lên 4,3% từ một năm trước. Tính từ tháng 1-2012 tới nay, giá nhà đã tăng lên 6,9%, mức tăng nguyên năm lớn nhất kể từ năm 2005.

Một chỉ số riêng rẽ được hãng Lender Processing Services Inc. công bố ngày 27-12-2012 cho thấy trong năm nay giá nhà ở đã tăng lên 5,2% (tính cho tới tháng 10-2012).

“Thủy triều đã thay đổi”. Ivy Zelman, CEO của hãng nghiên cứu Zelman & Associates, nhận xét như vậy. “Người dân cảm thấy nó OK để trở lại thị trường bất động sản nhà ở – nó không còn là một điều cấm kỵ – và sự thay đổi trong cảm nhận đó có thể có một ảnh hưởng rất mạnh mẽ.”

Một ngôi nhà rao bán tại Washington DC hồi tháng 8-2012. (Reuters/Jonathan Ernst)

Giá đã tăng lên năm nay giữa khi nhu cầu mạnh hơn và sự giảm mạnh số lượng nhà bán. Các ngân hàng đã tiến hành biện pháp tịch biên chậm lại sau khi có những lạm dụng trong việc xử lý giấy tờ nổi lên cách đây 2 năm. Hồi đó, các ngân hàng trở nên hùng hổ hơn trong việc cố gắng làm giảm bớt các món nợ hoặc chấp nhận bán tháo (bán nhà cầm cố với giá thấp hơn số tiền chủ nhà nợ). Xu hướng giảm tịch biên nhà đã dẫn tới giảm số lượng nhà bán trên thị trường trước nay vốn bán ra với mức giảm giá (discount) lớn.

Hoạt động xây dựng nhà mới bị suy yếu trong những năm qua cũng là một nhân tố làm cho số lượng nhà mới xây có thể bán ở mức thấp nhất trong vòng ít nhất là 50 năm qua.

Trong khi đó thì nhu cầu nhà ở lại tăng vọt. Trước hết là khi các nhà đầu tư tăng mức phần trăm giảm giá cho các bất động sản có thể cho thuê lại hay bán lại một cách nhanh chóng để thu lời. Những người mua truyền thống – đó là những người có kế hoạch sống trong những bất động sản đó và không kinh doanh chúng – cũng đã trở lại thị trường do tác động của tỷ lệ cầm cố thấp ở mức kỷ lục, giá thuê tăng và tình hình tìm được việc làm tốt hơn.

Số lượng nhà đang có sẵn bán được trong tháng 11-2012 đã tăng lên 14,5% so với một năm trước đó, đạt mức cao nhất kể từ năm 2007.

Nani Luculescu, một nhà môi giới bất động sản ở bang California, cho biết: “Chúng ta đang nhìn thấy một sự cạnh tranh điên khùng. Sự mất cân đối giữa cung và cầu đang có lợi cho người bán.” Hồi tháng 11-2012, Nanai đã môi giới cho một khách mua vượt qua 51 người đặt mua khác giành được quyền mua một căn nhà 4 phòng ngủ ở Garden Grove với giá 320.000 USD, cao hơn 10% so với giá người bán nhà yêu cầu.

Có 18 trong 20 thành phố cấu thành chỉ số Standard & Poor’s/Case-Shiller Index đã công bố đạt được mức tăng giá bán nhà so với năm trước hồi tháng 10-2012. Mức tăng lớn nhất lại nằm ở một số thành phố từng bị thiệt hại nặng nhất trong cuộc vỡ bong bóng giá nhà đất vừa rồi. Chẳng hạn, ở Phoenix, giá nhà tăng 21,7% trong năm qua. Giá nhà tăng 10% ở Detroit và 8,5% ở Miami.

Theo các nhà kinh tế học, phần nhiều những sự gia tăng giá nhà như thế thường không duy trì lâu dài và thay vào đó phản ánh sự vực dậy về giá từ những mức rất thấp. Thomas Lawler, một nhà kinh tế học nhà đất độc lập ở Leesburg (bang Virginia), dự báo rằng giá nhà có thể tiếp tục tăng trong năm tới, nhưng với tốc độ chậm hơn năm nay.

Một số tiểu bang, nơi có các ngân hàng vất vả trong quy trình tịch biên nhà cửa thế chấp theo lệnh của tòa án, đang có nhiều nhà cầm cố mà người vay tiền đã không thanh toán bất kỳ khoản nào trong ít nhất một năm. Số nhà loại này sẽ gây tác động xấu cho thị trường, tạo sức ép lên giá bán nếu như nhu cầu không mạnh. Chẳng hạn ở 2 thành phố có nhiều ngôi nhà cầm cố chưa thể tịch biên là New York và Chicago, giá nhà trong tháng 10-2012 giảm lần lượt 1,2% và 1,3% so với năm trước.

Giá cổ phiếu của các nhà xây dựng nhà, theo chỉ số xây dựng nhà Dow Jones, đã tăng hơn 75% trong nguyên năm khi các nhà đầu tư đang đánh cược rằng việc hồi phục thị trường nhà cửa có thể bền lâu.

PHẠM HỒNG PHƯỚC

(Saigon 28-12-2012)